購買加州商品房之買方清單        简体字/英文

June 12, 2020
2020年 6月 12日

儘管以下內容中每一項都可以展開詳述，本清單有效涵蓋了您在美國加利福尼亞州購買商品房時應考慮的步驟。您的房地產經紀應幫助您取得所需文件，交由房地產律師審閱，從而確保您在交易中免於遭受多種潛在風險。

1) 找到一家房地產經紀並簽署經紀代理協議

     • 找一家有加州營業執照的房地產經紀
     • 該經紀應熟知買方意圖購買房地產的類型和地點
     • 確認該經紀具有令人滿意的房地產交易背景
     • 確保該經紀的服務範圍和陳述以書面形式列明（加州民法典§§2079.13）
     • 由誰來支付經紀費用（賣方/買方？）
     • 確定交易條款

2) 審慎調查

開始交易——無論是否有意向書

     • 安排與賣方會見以取得有關房地產的全部文件和信息
     • 買方向賣方發出審慎調查清單
     • 確定審慎調查的範圍，包括：期限、預算、實地檢查、測試

安排資金/貸款及進行檢查

     • 買方檢查房地產
     • 進行產權調查以及產權轉讓歷史調查，文件包括：現有的“美國土地產權協會”/“美國專業土地測繪協會”的土地產權調，授權地契、互惠地役協議、約定、條件、限制、地役權，以及影響房地產開發及再開發、利用、經營、維護和進入的權利限制（通常由房地產法律顧​​問審閱）
     • 查看房地產權屬文件，包括：偏差、有條件使用許可、沿海開發許可（如果位於海邊）、由區域機構出具的海岸線開發或利用許可、遵守加州環境質量法案（CEQA）的情況；檢查1965年加州土地保護法；檢查當地的無筋砌體（URM）建築標準條例
     • 查看區域劃分確認文件

書面文件

     • 取得所有約束該房地產的合同複印件，包括：合資合同、組織架構文件、同意、貸款文件、保證、第三方房地產協議、租約、佔用協議、授權許可以及服務合同
     • 查看租戶不反悔證明、債權順位協議、無妨礙協議以及承認新房主協議

財務/稅務

     • 取得財務記錄複印件，包括：租戶名錄及評價；財務報表、預算、稅單、稅務報表和評估記錄
     • 查看取得房地產會造成的稅務影響

許可

     • 許可包括：佔用證明、建築許可和酒類營業執照
     • 第三方批准或同意

3)買賣合同

確認公司實體買方——誰來購買房地產及如何持有？ （例如：有限責任公司、有限合夥、共有產權或公司）

審閱買賣合同（經紀版本或律師起草）

     • 售價、付款、第三方批准或同意、出租
     • 過戶條款（條件、約定、審慎調查、交易結束時的交付）
     • 交易結束後條款（託管賬戶、暫扣、調整）

加州特別注意事項

     • 州內強制披露條款：自然危害、電力使用、危險物質
     • “按照現狀”條款（加州民法典§ 1542解除）
     • 損害賠償
     • 質保
     • 經紀費用條款
     • 城市和郡縣轉讓稅的分攤
     • 獨立注意事項條款

或有事項

     • 或有事項：房地產再分割、付款、權屬、有條件使用許可、第三方批准或同意、任何其它有關事項。

交易結束

     • 計劃交易結束日期，文件附件
     • 考慮付款承諾的到期日、美國財稅法“1031交換截止期限”、買方的貸款時間表

限制

     • 賣方在交易結束前有權繼續管理經營房地產（新租約、物業協議和服務合同）
     • 當地法律規定

 4) 過戶

 買賣合同簽署後，交易結束前
 
遵守合同

     • 留置
     • 遵守強制性法律規定/一般法律規定
     • 第三方同意
     • 或有事項，拒絕信函
     • 交易結束前應完成的公司實體內部事項
     • 確保在交易結束前遵守全部必要的同意、棄權、不得反悔約定及其它通知（租約或其他與房地產有關的協議）
 
付款——審閱並批准貸款文件
 
     • 託管賬戶——在加州，使用託管賬戶用於結算
     • 準備全部房地產法律文件
 
買方姓名（由誰簽署？）
 
     • 如果是由一家公司實體購買該房地產——應確保該實體符合加州法律並在州立秘書處註冊；如果需要取得良好信譽證明，則應詢問託管賬戶代理。
     • 確保交易結束前公司實體內部事項均已完成
     • 在交易結束前，向權屬公司和貸款方交付安排工作和授權文件以取得批准
 
5)交易結束
 
安排工作

     • 標註重要日期或者或有事項發生期限截止日
     • 審閱以下有關文件：租金、公用設施收費、稅款、合同、經營費用、租賃經紀佣金、改善租戶補貼、押金、律師費
     • 準備租戶通知函
     • 準備“加州593-C表”
     • 查看以下文件和截止期限，包括：截止時間前進行公用設施計量表讀數，家具物品清單，匯款截止時間，收到物業文件和其它相關文件，鑰匙、門禁密碼，繼續履行的服務合同，收到不反悔證明、債權順位協議、無妨礙協議以及承認新房主協議

付款

     • 根據權屬公司和託管賬戶持有人製備的最終賬單計算權屬成本及託管費用，測繪成本、房地產稅及評估、共用設施收費、律師費、保險費、經紀費用、審慎調查費
     • 在交易結束報表中包含付清賣方現存債務和押金的金額，及買方貸款人應在交易結束時支付的金額

權屬

     • 查看地契
     • 查看房地產轉讓稅務申報和“產權初始變更報告表”
     • 與郡縣記錄員確認交易結束文件是否記錄在冊
     • 確認權屬公司、賣方和貸款人所需要的文件清單
     • 確保購買人（如果是公司實體）具備良好信譽
     • 查看良好信譽證明或情況證明、組織機構文件
     • 若買方為外國公司實體——確認其是否有資格在加州從事經營活動
     • 取得交易授權許可或決議
     • 查看權屬保險單

取得全部所需簽名

7) 交易完成後事項

     • 標註以下日期，包括：收到最終權屬保險單、最終測繪文件、記錄文件，交易完成後免責期限的截止日，以及託管資金的轉出
     • 確保所有付款已經支付，收據上標註“已付”
     • 確保在交易完成後通知租戶並立即變更服務合同

作者：Strategy Law, LLP 創始合夥人Tamara B. Pow, Esq.
這篇文章是Tamara B. Pow寫的關於LLC的系列問答之一。