商品房買賣協議—買方角度         简体字/英文
2020年 6月 12日

 

購買與銷售協議（“買賣協議”）是商品房銷售的核心文件，也是最重要的文件之一。買賣雙方通常在簽署買賣意向書（“意向書”）後就協議條款進行協商，當然有時候雙方也可以略過意向書，直接進入買賣協議的環節。實踐中最好簽署一份意向書，從而確保雙方在投入時間和精力協商買賣協議之前已經就銷售的基本條款達成一致，因為商議買賣協議是一個漫長的過程，時常需要花費大量時間，經過好幾輪反复修改，才能最終達成雙方均可接受的協議條款。

提供初始協議的一方比較熟悉文件條款和結構，而另一方須通讀並分析整個協議，從而理解協議內容並做出必要的修改。一份客戶簽署的協議可以長達50-60頁之多，而加州房地產經紀人協會提供的格式協議一般還不到20頁。

需要注意的初始條款包括售價、定金支付時間和金額、雙方以及待售房產的準確信息、允許進行盡職調查的時限（包括權屬情況審查和提出異議）、託管期限長度、買賣各方的陳述和保證、託管結束前須遞交至託管人的買賣雙方文件，以及買方或賣方希望加入買賣協議中的任何特別條款。

審閱買賣協議的一方應確保協議中涵蓋了事先商定的意向書條款，並就買賣協議與意向書不一致的內容進行修改。在意向書中通常已經就售價、定金、待售房產信息、盡職調查期和託管期進行了協商，因此，簡單比對意向書就可以確定買賣協議是否已經準確地列明了這些條款。

在盡職調查期內，買方應盡快取得一份初步的房產權屬報告，從而查看對房產權屬記錄產生影響的文件。這些文件通常列為權屬保單的例外情況，並且由買方的顧問查明應消除的例外情況，並解釋說明買方對於仍需保留的例外情況所承擔的責任（這些通常是涉及土地的協議，例如美國業主協會的約定、條件和限制，地役權以及使用限制）。買賣協議應規定買方有機會要求賣方消除或修改權屬報告中闡述的條款，允許賣方有時間處理這些要求，並在買方不滿意賣方回复而不損失定金的情況下，使買方最終有權終止買賣協議。

其它的盡職調查項目取決於買方購買房產的目的，包括的項目例如進行測繪、土壤測試以及對危險物現有改善情況的檢查，以及聯繫市政詢問城市開發計劃和可能對分區規劃做出的變動。計劃重新開發房產的有經驗的買方經常會商定一個比較長的盡職調查期，以確保能夠獲得實現其目的所需的全部許可和批准。沒有重新開發土地計劃的買方一般可以接受較短的調查期。

在盡職調查期結束前，買方應當可以終止買賣協議而不支付違約金，並收回基本上全部的定金（但時常還要支付所產生的託管和權屬費用）。如果調查期結束買方並未終止買賣協議，定金則成為不可返還的性質。加州買賣協議通常包含一個損害賠償金條款，規定如果買方違反買賣協議，則賣方應沒收定金作為損害賠償金。如果發生買方違約，通常是在調查期結束後，因為除非賣方違反協議條款，否則買方不能再不付違約金而終止協議。

從買方的角度而言，陳述和保證（經常稱為“陳述和保證”）包含以下事項：比如賣方是否擁有簽署協議和銷售房產的授權，房產是否存在訴訟爭議或潛在的訴訟風險，是否存在違反環境和強制法律的情形。陳述還包括賣方未曾提出破產申請且不是外國人/實體或所適用法律規定的被禁止人士，房產未被徵用，以及披露房產項下所有的第三方利益（例如租約項下的租戶利益）。

如果第三方租戶佔有房產，買方應要求提供一份禁止租戶反悔的文件作為交易完成的條件之一，並應了解租約中是否包含允許租戶優先購買房產的優先權（“優先權”）。如果租約含有優先權，買方應取得租戶放棄優先權的確認，然後再開始進行盡職調查，並在買賣協議中明確，調查期在收到放棄優先權聲明後方可開始計算。

加州商品房經常按“現狀”進行銷售，即買方接受房產現有的狀況，並不得要求賣方就房產情況或使用做出任何保證。買方應確認“現狀”條款是買賣協議中所明確規定的賣方陳述和保證的例外情況，並要求賣方就這些特殊條款承擔責任。

當雙方即將結束託管時，買方顧問應準備交易完成說明，闡明賣方須在剩餘購買款項轉賬至賣方前仍放置託管的文件。有些買方希望延期結束託管，如果買方在託管賬戶內存入額外定金，賣方也可以接受這種安排。最好是在意向書或買賣協議協商過程中取得託管延期的選擇權，因為如果協議中沒有寫明，賣方並無義務同意延期完成交易。賣方拒絕就延期完成交易而修改買賣協議會迫使買方按時完成交易，或使買方違約，從而令買方可能失去定金。有關結束託管最後要注意的是，交易完成費用通常根據郡縣習慣進行分配，但有時雙方也會就費用分配另行達成協議。無論何種情況，買方應確保買賣協議準確地反映出由哪一方負責該等費用，並且支付條款與買賣協議的規定保持一致。

作者：Strategy Law, LLP 創始合夥人Tamara B. Pow, 律師.
這篇文章是Tamara B. Pow寫的關於LLC的系列問答之一。